Guia prático · Leilão judicial e extrajudicial
Você tem poucos dias até a praça para descobrir se aquilo é o negócio da sua vida ou um prejuízo de R$ 200 mil.
Este guia responde essa pergunta em até 90 minutos. Com números, não com achismo.
O desconto é fácil de ver. O risco não.
Todo mundo consegue achar um imóvel de leilão 40% abaixo do mercado. O problema nunca foi encontrar. É saber, antes de dar o lance, se aquele desconto está pagando um risco que você entende — ou escondendo um que você não viu.
Uma intimação que faltou no processo pode anular a arrematação meses depois, com você já tendo reformado. Uma averbação de indisponibilidade pode travar o registro depois de você ter pago tudo. No extrajudicial, o devedor ainda pode aparecer e recomprar o imóvel mesmo depois do seu lance vencedor.
Nada disso está no anúncio. Está no edital, na matrícula e no processo — que é exatamente o que este guia te ensina a ler.
E tem a conta que quase nenhuma planilha faz
Você soma o lance, a comissão do leiloeiro, o ITBI, o registro e a reforma. Fecha em 25% de margem e acha que fez um bom negócio.
Só que se o plano é vender, ainda saem a corretagem e o imposto de renda sobre o ganho de capital. Num imóvel de R$ 460 mil isso passa de R$ 49 mil — e transforma aqueles 25% em algo perto de 14%, sem avisar.
A calculadora que vem no guia soma tudo — entrada e saída — e responde a pergunta certa: qual o maior lance que ainda me deixa com a margem que eu quero?
O método que eu uso, com os meus números
Arrematei dois apartamentos no mesmo prédio, em São Paulo, por R$ 239 mil e R$ 245 mil. As unidades equivalentes eram vendidas por cerca de R$ 470 mil. O cálculo completo dos dois — incluindo comissão, taxa, ITBI, registro, reforma, carrego, corretagem e imposto — está aberto dentro do guia, linha por linha.
R$ 239 mil
e R$ 245 mil de arremate
R$ 460 mil
de valor de mercado apurado
3,6× o CDI
o que a operação rendeu ao ano
Esses são os meus números, num imóvel específico, num mercado específico. Não são promessa de resultado — são a demonstração de como a conta é feita.
O que tem dentro
10 capítulos · ~170 min de leitura · glossário com 30 termos
- 01O que é (e o que não é) um leilão de imóvelTrês negócios diferentes atendem pelo mesmo nome. Descobrir em qual você entrou muda tudo o que vem depois.
- 02Onde os leilões acontecem, e como garimpar sem se afogarOs quatro canais, os portais que valem a pena e o filtro de 60 segundos que evita baixar edital à toa.
- 03Os 6 documentos que você precisa ter antes de analisar qualquer coisaOnde conseguir cada um, quanto custa, quanto demora — e por que analisar sem eles é chute com cara de método.
- 04Decifrando o edital, cláusula por cláusulaAs 12 cláusulas que decidem o negócio, traduzidas — e a armadilha específica que mora em cada uma.
- 05Lendo a matrícula sem advogadoA biografia do imóvel em ordem cronológica. Aprenda a ler de trás para frente e a reconhecer os ônus que importam.
- 06Os 7 sinais de risco jurídico, em ordem de prioridadeO coração do guia. Sete verificações na ordem certa — as primeiras eliminam o lote em minutos.
- 07Extrajudicial: as regras próprias da Lei 9.514/97Outro rito, outras nulidades — e um risco que não existe no judicial: o devedor pode recomprar e você perde o arremate.
- 08VGV real sem pagar avaliaçãoComo chegar ao valor que o imóvel realmente vale usando dados públicos, em duas horas, sem contratar avaliador.
- 09Do VGV ao teto seguro: a régua, a fórmula e a escadaTodos os custos — inclusive os de saída, que quase ninguém soma. A régua 20/15/12, e um exemplo real auditado.
- 10Habilitação e o dia do lanceO passo a passo burocrático que trava iniciante, a mecânica do pregão online e o que fazer nas 48h depois de ganhar.
O que este guia não é
- Não é curso em vídeo. É material escrito, para consultar no meio de um edital.
- Não é mentoria, grupo ou acompanhamento individual.
- Não é consultoria jurídica. Ele te ensina a analisar — não analisa o seu caso.
- Não é promessa de lucro. É um método de decisão, e a decisão continua sendo sua.
Garantia incondicional de 7 dias
Leia tudo. Use a calculadora. Se não fizer sentido pra você, devolvemos 100% do valor sem perguntar por quê.
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